【千葉市花見川区・相続登記・Ｅさん】相続人の承諾無しに土地の名義変更（共同相続登記）は可能か？

千葉市にお住まいのＥさんよりの土地名義変更（相続登記）についてのご相談です。

お話を伺うと、お父様が亡くなりかなり相続人間で揉めているようでした。相続人は長男・次男（Ｅさん）・三男の3名で、遺産分割に時間が掛かっているとの事でした。一番の問題はご実家である土地・建物の処遇でした。兄弟間である程度次男（Ｅさん）と三男は誰かが引き継ぐ事が良いと思っていましたが、長男さんは売却処分を検討しているとの事でした。ご実家の土地・建物はＥさん兄弟のお父様の名義では無く、Ｅさん兄弟の祖父名義に未だなっているとの事でした。また、Ｅさんは、長男さんに勝手に土地・建物を売却処分されないよう長男さんの承諾無に名義変更（共同相続登記）は出来ないかと考えていました。

法律上の順を追ってご説明致しますと。

『相続による不動産物権承継と登記』
相続が開始すると相続人は一切の権利・義務を承継しますので、土地・建物の所有権も承継します。
一方、不動産権の変動を第三者に対抗するには登記を要するのが原則ですが、相続の開始原因は死亡のみであり、死亡後に被相続人が不動産を処分することはあり得ません。ですので相続による権利継承を第三者に対抗するには登記を要しないとされています。

『一部の相続人による不動産処分』
では、今回の事例（ご相談）の場合、長男さんが土地・建物を勝手に第三者に売却処分してしまった場合はと言うと。まず、長男さんが土地・建物の単独登記をするためには、遺産分割協議書を偽造しなければ処分もできません。仮にそうなった場合はＥさんはご自身の相続持分の1/3を第三者に対抗する事ができます（判例）

『単独相続人による共同相続登記』
上記のような事は言っても、土地・建物が第三者に処分されてから取り戻すのは訴訟等の手段が必要ですので、あらかじめ不法な処分がされないようにすることが肝心です。ご質問にあった、遺産分割前にＥさんが単独で共同相続登記が出来るか出来ないかについてですが、相続登記は共同申請主義の例外として、相続人の単独申請によるものとされています。
共同相続の場合は共同相続人全員が申請人となりますが、この共同相続登記は相続人全員の一致した意見による必要は無く、保存行為として共同相続人の中の1人の単独申請でも可能となります。ただし、共同相続人の中の一部の者が自己の相続分のみについて相続する所有権移転登記の申請は行えません。

『数次相続による登記』
今回の事例（ご相談）では、更に登記名義がＥさんの祖父になっていますので、中間のお父様に対する登記は省略し、直接共同相続登記ができるかが問題になります。各相続ごとに順次相続登記も出来ますが、お父様の代ではお父様が単独相続をされていましたので、直接登記する事ができます。

以上、Ｅさんにご説明を致しました。未だ遺産分割は完了しておりませんが、最悪、長男さんに勝手に土地・建物を処分されないように事前アドバイスは出来たかと思います。

土地や建物は、どうしても数名の相続人がいた場合は遺産分割トラブルに発展してしまう事もしばしばございます。それぞれご家族の事情はあると思いますが、生前に何らかのお話合いや取決め（遺言）を行っておくことは大事な事だと思います。