【千葉市緑区・相続手続き・Ｉさん】故人名義の借地・借家は明け渡さなければならないのか？

千葉市にお住まいのＩさんよりご相談です。

亡くなったお父様は地主さんより土地を賃借していたとの事です。お父様が亡くなった後に、その地主さんから相続人であるＩさん達に、お父様（賃借人）が亡くなったので土地を明け渡してほしいとの請求が来たそうです。このような場合はどうすれば良いですかとのご相談です。

「賃借権や借家権の相続」

土地を賃借した場合の借地権や建物賃貸借契約に基づく借家権は、使用借権とは違い、被相続人の一身専属権ではありません。つまり、被相続人の死亡により賃貸借契約は終了せず、借地権や借家権は財産権として当然に相続の対象になります。そして相続人が複数いる場合、遺産分割が成立するまでは共同相続人が法定相続分に応じて借地権や借家権を準共有することになります。これらの土地や建物の使用目的が何であるかを問わず、居住目的でも営業目的でも同じです。
したがって、今回のご相談の場合も土地契約者であるお父様が亡くなったからといって、地主さんがＩさんを含めた相続人に土地の明け渡しを請求する権利はありません。遺産分割が成立するまでは、相続人全員に相続分に応じてそれぞれ借地を利用する権利がありましす、遺産分割成立後は借地権を取得した相続人が単独で全部利用できます。

なお、遺産分割が成立して借地権の相続取得者が決まった段階で地主が名義変更料や更新料の支払いを要求すると共に、支払わなけば土地を明け渡せなどと言ってくることが良くあります。しかし、このような場合の名義変更料については法律上の何の根拠もありませんし、更新料についても相続によって従前の賃貸借契約が期間満了となるわけではありあませんので支払う必要はありません。

「賃料の支払い」

もっとも借地権や借家権が相続の対象になるからと言って、地代もしくは家賃を支払わないでいると債務不履行として地主や家主から賃貸借契約を解除されてしまい、土地や建物を明け渡さなければならなくなることは当然です。では、賃料の支払いは誰がどの割合で行えば良いのでしょうか。まず、被相続人が生前賃料の支払いを怠っていた場合には、延滞賃料を法定相続分で分割した債務を各相続人が負担する事になります。ただし、相続人に誰かが支払わないと債務不履行として賃貸借契約を解除されてしまう危険がありますので、この場合は他の相続人は、事実上法定相続分を超えて債務の支払いをする必要がなります。

相続開始後、遺産分割協議が成立するまでは、原則的には共同相続人の性質上の不可分債務として各々が賃料全額を支払う義務があり、各相続人の支払いを合計して賃料額となれば債務は消滅することになります。

なお、地主や家主としてはこの賃料支払の催告は共同相続人全員に対して行わなければならないし、解除の意思表示も共同相続人全員に対して行わなければ効力を生じませんので、このことは注意しなければならないでしょう。

最後に遺産分割協議が成立し、借地権や借家権を相続取得する者が定まった場合には、その相続人が賃料全額を単独で支払う事になるのはいうまでもありません。