【印旛郡栄町・相続手続き・Ｆさん】借地権のある土地の遺産分割

印旛郡栄町にお住まいのＦさんよりのご相談です。

Ｆさんのお父様が亡くなり、相続手続きを開始しようと思っているのですが、父の遺産（財産）は借地に建てた建物だけになります。こういった場合は、建物だけが遺産分割の対象なのか？また、相続人が他にもいるのですが、その相続人に対しては、どうのような遺産分割をすれば良いのですかというご相談内容です。

「借地権の相続」

相続人は、相続の開始により一身属的な権利を除き、被相続人に属する一切の権利義務を承認することになります。そして、借地権とは土地利用権の中でも賃借権と地上権のことを指しますが、いずれにしても貸主と借主のの特別な関係に基づく使用賃借権とは異なり一身属的ではありませんから、借主の死亡により借地権が消滅するのではなく、借地権も当然に相続の対象となります。そして、相続人は被相続人の地位をそのまま承継することになりますから、借地権を第三者に譲渡するような場合と異なり、貸主の承諾を得る必要はありません。

したがって、今回のご相談のケースでも、建物だけでなく借地権も相続財産に含まれますので、遺産分割の対象となり、遺産分割協議がまとまるまでは借地権もとりあえず共同相続人の共有財産（準共有）となります。

「借地権の遺産分割」

今回のご相談の場合、建物と借地権を誰が最終的に取得するかは遺産分割協議で、あるいは協議がまとまらない場合には遺産分割の調停や審判手続きの中で決められることになりますが、具体的な分割方法として、現物分割はこの場合細分化すると価値が下がりますし、現物の使用状況を考えれば、借地権の現物分割は一般的にはむずかしいと思われます。

そこで、まずは相続人の中で今後その建物を利用する意思のある者がいないのであれば、換価分割の方法をとると良いでしょう。つまり、土地の貸主との話し合いで借地権付建物を買い上げてもらい、その代金を相続人間で分けることになります。なお、地主が建物の買い上げに応じないならば、地主の承諾を得て建物と借地権を第三者に売却するとか（地主への相応の承諾料が必要）、借地契約の期間満了を待って建物買取請求権を行使する等の方法もあります。

他方、相続人の中にその建物を利用しようとする者がいる場合には、換価分割の方法をとることも難しいので、代償分割の方法をとることになると思われます。具体的には建物を利用しようとする者が、建物と借地権の全部を現物で取得し、自己の法定相続分を超える部分の価額に見合うだけの金銭を他の相続人に代償金という形で払います。なお、この場合借地権の評価が問題になりますが、都市部等では路線価図における路線価や借地権割合が借地権価額算出の際の参考になることが多いと思われます。